Вы выбрали участок под застройку - и теперь перед вами два варианта: ИЖС или ЛПХ. На первый взгляд, оба звучат как «земля под дом». Но это разные вещи. И если вы ошибетесь, то столкнетесь с проверками, отказом в прописке, невозможностью подключить газ или даже изъятием участка. Нет, это не теория - это реальные истории людей, которые купили землю, не разобравшись в тонкостях.
Что такое ИЖС - и зачем он нужен
ИЖС - это индивидуальное жилищное строительство категория земельного участка, предназначенная исключительно для возведения отдельного жилого дома для постоянного проживания одной семьи. Здесь не про огороды, не про курятники. Здесь про дом, где вы будете жить, регистрироваться, отапливать, получать почту и отправлять детей в школу.
На участке ИЖС вы обязаны построить жилой дом. Срок - до 10 лет с момента получения участка. Если не построите - могут оштрафовать или даже отобрать землю. Дом должен быть отдельно стоящим, не выше 20 метров, максимум три этажа (включая мансарду и цоколь). На одном участке - только один жилой дом. Но можно строить гараж, баню, сарай - сколько хотите.
Инфраструктура здесь обычно уже есть: газ, вода, электричество, канализация. В 78% случаев участки ИЖС имеют централизованные коммуникации. Прописаться можно сразу после ввода дома в эксплуатацию - никаких дополнительных проверок. Это главное преимущество: вы покупаете не просто землю, а готовый адрес.
Что такое ЛПХ - и почему это не просто «дешевый ИЖС»
ЛПХ личное подсобное хозяйство - это земля для ведения сельского хозяйства: выращивания овощей, разведения кур, свиней, коров - и только потом, если позволяет расположение, можно построить дом.
ЛПХ бывает двух видов: приусадебный (в пределах населенного пункта) и полевой (за его границами, на землях сельхозназначения). Здесь важно понимать: на полевом ЛПХ запрещено строить капитальный жилой дом. Можно - временную постройку, например, дачу без фундамента, для сезонного проживания. Но не дом с отоплением, водопроводом и канализацией - это нарушение.
На приусадебном ЛПХ дом строить можно - но не обязательно. Вы не обязаны строить его вовсе. Главное - вести хозяйство. Если вы купили 30 соток ЛПХ, а через год там только забор, а на остальном - пыль и сорняки - Росреестр придет с проверкой. И если не докажете, что вы выращиваете овощи или держите кур, участок могут изъять. В 2022 году 14 327 участков ЛПХ были изъяты именно за нецелевое использование - на 18% больше, чем в 2021.
Разница в строительстве: что разрешено, а что - нет
На ИЖС вы подаете проект, получаете разрешение на строительство - и строите. Процедура сложнее: нужно согласовать градостроительный план, подготовить проект, получить согласования. Срок - 15-20 рабочих дней.
На ЛПХ (приусадебном) - всё проще. Вы подаете уведомление о намерении строить. Дожидаетесь 7 дней - и можно копать фундамент. Никаких проектов, никаких согласований. Но! Дом должен соответствовать требованиям для постоянного проживания, если вы хотите прописаться. То есть: отопление, водоснабжение, канализация, электричество - всё должно быть как в обычной квартире. Иначе прописку не дадут.
И вот тут подвох: если вы строите дом на ЛПХ, чтобы потом прописаться, вы тратите на него столько же, сколько на ИЖС - плюс еще 15-20% на подтверждение пригодности для круглогодичного проживания. А если вы не планируете прописываться - зачем переплачивать?
Прописка: главный камень преткновения
На ИЖС прописаться можно всегда - после ввода дома в эксплуатацию. Это закон. Никто не спрашивает, сколько у вас кур или капусты.
На ЛПХ - только если:
- участок расположен в границах населенного пункта (то есть - приусадебный);
- дом соответствует санитарным и строительным нормам для постоянного проживания;
- вы докажете, что живете там круглый год - не только летом.
Многие покупают ЛПХ, думая: «Ага, построю дом - и пропишусь». А потом - отказ. Потому что у дома нет центральной канализации, а вы используете выгребную яму. Или отопление - только электрокотел, а в нормах требуется газ или твердотопливный котел с дымоходом. В 63% случаев владельцы ЛПХ сталкиваются с проблемами подключения коммуникаций. А это значит - и с пропиской тоже.
Цены, налоги и экономика: что выгоднее
Средняя цена за сотку на ИЖС в Московской области - от 15 000 до 50 000 рублей. На ЛПХ - от 8 000 до 30 000 рублей. Разница - до 40%. Но это только начало.
Земельный налог - вот где настоящая разница. На ИЖС ставка - 1,5% от кадастровой стоимости. На ЛПХ - всего 0,3-0,5%. Пример: участок 15 соток. Кадастровая стоимость ИЖС - 12 млн рублей. Налог - 18 000 рублей в год. ЛПХ - 8 млн рублей. Налог - 3 600 рублей. Разница - почти в пять раз.
Но учтите: если вы строите дом на ЛПХ и подключаете все коммуникации - вы тратите на это 300-500 тысяч рублей. И это не включено в цену участка. Так что «дешевый» ЛПХ может обойтись дороже ИЖС, если вы хотите жить с комфортом.
Ликвидность: как быстро продать
Если вы купили участок как инвестицию - это важный вопрос. ИЖС - самый ликвидный актив на рынке загородной недвижимости. Продается в среднем за 6-8 месяцев. Почему? Потому что любой покупатель понимает: тут можно прописаться, подключить газ, купить квартиру в городе - и сдать. Всё просто.
ЛПХ - 14-18 месяцев. Почему так долго? Потому что покупатель должен понимать: тут нужно вести хозяйство, подключать воду самому, проверять, разрешено ли строить дом, не будет ли проверки. Большинство покупателей просто не хотят рисковать. Особенно в регионах, где сельское хозяйство не популярно.
Что выбрать: ИЖС или ЛПХ?
Выбирайте ИЖС, если:
- вы планируете жить здесь постоянно;
- вам важна прописка, школа, поликлиника, газ;
- вы не хотите тратить время на проверки Росреестра;
- вы планируете перепродать участок в будущем.
Выбирайте ЛПХ, если:
- вы хотите вести сельское хозяйство - выращивать овощи, держать кур, пчел, коров;
- вам важна низкая цена участка и низкий налог;
- вы готовы тратить деньги и время на подключение коммуникаций;
- вы не планируете прописываться - или готовы доказать, что дом пригоден для постоянного проживания;
- вы живете в регионе с развитым агротуризмом - например, Краснодарском крае или Тверской области - где спрос на ЛПХ растет.
Если вы хотите и дом, и огород - и не хотите рисковать - выбирайте ИЖС. Он не идеален, но предсказуем. ЛПХ - это как открыть маленькую ферму. Вы получаете свободу, но и ответственность. И если не ведете хозяйство - вы рискуете не только деньгами, но и землей.
Что проверить перед покупкой
Перед тем как платить деньги, сделайте три шага:
- Зайдите на сайт местной администрации - найдите Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Проверьте, разрешен ли жилой дом на ЛПХ в этом населенном пункте. Если нет - не покупайте.
- Попросите кадастровый паспорт участка - и посмотрите, какая категория земель и разрешенное использование. Не верьте словам продавца - только официальные документы.
- Поговорите с соседями. Сколько лет они живут? Подключен ли газ? Были ли проверки? Какие проблемы были?
Земля - это не товар, который можно вернуть. Это ваш дом, ваша жизнь, ваше будущее. Не спешите. Прочитайте законы. Спросите экспертов. Потому что одна ошибка - и через год вы будете не на даче, а в суде.
Можно ли прописаться на участке ЛПХ?
Да, но только если участок расположен в границах населенного пункта (приусадебный ЛПХ) и дом признан пригодным для постоянного проживания. Это значит: есть отопление, водоснабжение, канализация, электричество, и дом соответствует санитарным нормам. Без этого - прописка невозможна.
Что будет, если не вести хозяйство на ЛПХ?
Росреестр может провести проверку. Если не найдет признаков ведения сельского хозяйства - вынесет предупреждение. При повторном нарушении - участок могут изъять по статье 284 ГК РФ. В 2022 году 14 327 участков ЛПХ были изъяты именно за нецелевое использование.
Можно ли перевести ЛПХ в ИЖС?
Да, с 1 января 2024 года по Федеральному закону №217-ФЗ можно перевести приусадебный ЛПХ в ИЖС, если участок соответствует градостроительным нормам и находится в границах населенного пункта. Процедура упрощена - не нужно переплачивать за новое право, но нужно подать заявление и получить согласование.
Почему на ИЖС нельзя разводить кур и свиней?
На ИЖС запрещено вести коммерческое или даже некоммерческое сельское хозяйство. Это не земля для фермы - это земля для дома. Разведение животных может быть признано нарушением зонирования. Если соседи пожалуются, участок могут проверить и оштрафовать. ЛПХ - единственная категория, где это разрешено.
Какой налог платить - ИЖС или ЛПХ?
На ИЖС - 1,5% от кадастровой стоимости. На ЛПХ - 0,3-0,5%. Например, участок 15 соток с кадастровой стоимостью 12 млн рублей: на ИЖС налог - 18 000 рублей в год, на ЛПХ - 3 600 рублей. Разница в пять раз. Но учтите: если вы строите дом на ЛПХ, расходы на коммуникации могут компенсировать эту экономию.
Можно ли строить дом на полевом ЛПХ?
Нет. Полевой ЛПХ - это земля сельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов. На ней разрешены только временные постройки для ведения сельского хозяйства: сараи, теплицы, навесы. Капитальный жилой дом - строить запрещено. Если построите - его могут признать самостроем и снести.
Anton Gladchenko
Спасибо за статью, реально помогло! Сам чуть не купил ЛПХ, думал «ну дешевле, и огород же» - а потом сосед сказал, что у него так же было, и через год пришли с проверкой, сказали - либо кур несёшь, либо землю отдай. 😅 Теперь ИЖС, и ни за что не пожалел.
Наталия Ручкина
Интересно, как вы думаете, почему в ПЗЗ местных администраций всё ещё не обновлены данные о ЛПХ? У меня в Тульской области в 2023 году на сайте было написано, что на приусадебном ЛПХ можно строить дом, но в реальности - отказали в прописке, потому что «разрешённое использование» в ЕГРН указано как «для ведения ЛПХ», а не «для ИЖС». Это не ошибка - это системная халатность. И да, я проверила три раза. Росреестр не обязан вам объяснять, почему закон не работает. Он просто откажет. И это не про вас - это про всю систему, которая живёт по бумажкам, а не по жизни.
Andriy Kotlyarov
Я, как юрист с 17-летним стажем, вынужден констатировать: данная статья представляет собой не просто информационный материал, а практически юридический манифест, сформулированный с точностью, достойной высшего судебного органа. Однако, уважаемые авторы, вы упустили один критический аспект - а именно, что согласно Постановлению Конституционного Суда РФ №21-П от 2021 года, право на жилище не может быть ограничено формальным указанием категории земли. Следовательно, любое изъятие участка ЛПХ за отсутствие кур - является прямым нарушением ст. 40 Конституции. Вы не обязаны доказывать, что вы ведёте хозяйство - вы обязаны лишь доказать, что не ведёте его с целью наживы. И это - фундаментальное различие.
Azamat Mukhamejanov
Вы все в панике из-за ИЖС и ЛПХ а вот я вам скажу - это всё придумали чтобы вы платили больше. Газ в деревню не хотят тянуть потому что нефтяники и газовики за это бабки получают. А вы думаете что в Казахстане так же? Нет. Там у нас земля - это земля. Никто не спрашивает кто ты. Строишь дом - живёшь. Проверки? Пусть придут. Я им скажу - я не на ИЖС а на ЛПХ и у меня есть 5 кур и 1 коза. Они уйдут. И да - я живу там 12 лет и ни разу не платил налог. Просто потому что никто не знает где я живу.
Petr Petuhov
Все говорят про ИЖС и ЛПХ - но никто не говорит про то, что на самом деле это часть глобальной программы по контролю населения. Зачем им чтобы вы жили в своём доме? Зачем вам прописка? Зачем вам газ? Потому что если вы сами себе обеспечиваете жильё - вы становитесь независимым. А независимый человек - не управляемый. А управляемый - платит налоги, сдаёт ДНК, смотрит телевизор и не строит дома на ЛПХ. Вы думаете, что это про землю? Нет. Это про то, чтобы вы не думали. А я думаю. И поэтому я купил 20 соток в Тверской области - и построил дом без разрешения. И живу. И никто не приходил. Потому что они не хотят знать, где я живу. И это - мой ответ.
Natalya Winarni
Просто добавлю от себя - если вы всё же выбрали ЛПХ и хотите прописаться, не ленитесь сделать экспертизу пригодности дома. Это стоит 15–20 тысяч, но зато потом не будете тратить 3 месяца на суды. Я сама так сделала - взяла инженера, он проверил теплоизоляцию, вентиляцию, канализацию - выдал заключение. Стало проще, чем я думала. И да, соседи помогли: у них в деревне тоже прописались на ЛПХ, просто потому что у них был дымоход и счётчики. Не надо бояться - надо делать правильно. У вас всё получится! 💪
Надежда Демидова
ЛПХ = фейк. Всё это сказки для бабушек. На деле - если ты не агроном, ты не можешь доказать, что ведёшь хозяйство. А кто сейчас ведёт? Кто-то выращивает помидоры в гараже? Или кур на балконе? Это же абсурд. И да, я видел, как в Белгороде снесли дом на ЛПХ - потому что у него был фундамент. Судья сказал: «Это не дача, это дом. А дом - только на ИЖС». Ну и? А кто сказал, что я не могу жить в доме на земле, которая называется ЛПХ? Потому что так написано в бумажке. Вот и весь смысл. Бумажка важнее жизни. Трагедия.
Нурлан Коянбаев
Извините, но я не могу не отметить, что данная статья представляет собой типичный пример массовой дезинформации, ориентированной на эмоциональное воздействие, а не на аналитическую точность. Категория земельного участка - это не рекомендация, а юридический статус, закреплённый в Гражданском кодексе и Земельном кодексе Российской Федерации. Попытки упростить сложные правовые конструкции под видом «доступного объяснения» ведут к катастрофическим последствиям для граждан. Рекомендую всем, кто планирует приобретение земли, обратиться к официальным источникам - а не к блогерам с эмоциональными заголовками.