ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство, особый вид использования земель, разрешающий строить одноквартирные дома для постоянного проживания одной семьи. Также известен как частное жилищное строительство, он даёт вам право возвести дом до трёх этажей, зарегистрировать в нём прописку и получить коммунальные услуги как у городских жителей. Это не дача, не садовый участок и не ЛПХ — это полноценное жильё, которое можно продать, подарить или оставить по наследству.
Если вы купили участок под ИЖС, но не знаете, что можно строить, где ставить баню или как получить разрешение на строительство — вы не одиноки. Многие ошибочно думают, что достаточно купить землю и начать класть кирпич. Но Росреестр может отказать в регистрации дома, если не соблюдены отступы от границ, высота превышает три этажа или дом не соответствует градостроительным нормам. А если вы не оформили разрешение, то даже после стройки вас могут обязать снести постройку. И это не пугалка — такие дела есть в практике судов Нижнего Новгорода.
Связано это с тем, что ИЖС — это не просто земля. Это система: от градостроительного плана до уведомления о начале и окончании строительства. Вы должны подать уведомление в администрацию до начала работ, а потом — ещё одно, когда дом готов. Без этого Росреестр не зарегистрирует ваш дом. И если вы пропустили этот этап, то вам придётся идти в суд, чтобы признать право собственности. Это долго, дорого и нервно. Лучше сделать всё по правилам с самого начала.
Также важно понимать, что ИЖС — это не только про дом. На таком участке можно строить гараж, баню, сауну, летнюю кухню — всё, что нужно для жизни. Но нельзя размещать магазин, мастерскую или офис. Если вы планируете сдавать дом в аренду — это допустимо. Но если вы хотите открыть там кафе — вам нужен другой вид разрешённого использования. Иначе вас оштрафуют, а потом потребуют привести землю в первоначальное состояние.
Часто люди путают ИЖС с дачными участками. На даче можно жить, но только временно — прописаться туда нельзя. На ИЖС — можно. На даче нельзя строить дом с фундаментом и коммуникациями — только легкую постройку. На ИЖС — можно. Это ключевое отличие. И если вы купили участок под дачу, а думали, что это ИЖС — вы потеряете возможность прописаться, получить кредит под дом и даже продать его по рыночной цене.
В 2025 году правила немного упростились: теперь можно подать уведомление онлайн через портал госуслуг. Но это не значит, что можно игнорировать нормы. Отступы от границ, высота дома, количество этажей, площадь застройки — всё это жёстко регламентировано. И если вы нарушите хотя бы одно правило — вам откажут в регистрации. И это не просто бумажка — без регистрации вы не сможете продать дом, не получите компенсацию при сносе, не сможете оформить ипотеку.
В этом разделе вы найдёте практические разборы: как оформить участок под ИЖС, как подать уведомление, какие документы нужны, как избежать отказа Росреестра, что делать, если соседи мешают строить, и как не попасть в ловушку недобросовестных застройщиков. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в Нижнем Новгороде и области.
ИЖС и ЛПХ - разные категории земель. ИЖС - для дома и прописки, ЛПХ - для огорода и сельхоздеятельности. Узнайте, какая категория подойдет именно вам, чтобы не потерять участок, деньги или возможность прописаться.