Перепланировка квартиры в 2025 году: что можно, что нельзя и как согласовать

Что такое перепланировка и зачем её согласовывать

Перепланировка - это любое изменение в планировке квартиры, которое влияет на технический паспорт. Это может быть снос стены, перенос двери, объединение кухни с гостиной, устройство антресоли или даже перенос санузла. Главное - если после работы меняется чертеж, который хранится в БТИ, это перепланировка. И её нужно узаконить.

Зачем это нужно? Потому что незаконные изменения могут нарушить несущие конструкции здания, нарушить вентиляцию, привести к протечкам или даже обрушению. Даже если вы ничего не трогали в стене, а просто убрали перегородку между кухней и комнатой - это уже нарушение, если в кухне стоит газовая плита.

С 1 января 2025 года в России вступили в силу новые правила. Теперь узаконить перепланировку можно без суда. Раньше приходилось тянуться в суд, если жилищная инспекция отказывала. Сейчас - подаёте документы в МФЦ или через Госуслуги, и всё решается в рамках административной процедуры. Это упростило жизнь, но не сделало её проще. Требования стали строже.

Что можно делать без риска

Если вы не трогаете несущие стены, вентиляцию и коммуникации - многое разрешено. Вот что можно делать в 2025 году без особых сложностей:

• Убрать межкомнатную дверь и сделать арку - но не там, где есть газовая плита
• Объединить кухню и гостиную - только если на кухне стоит электроплита
• Увеличить жилую комнату за счёт кладовки, гардеробной или коридора
• Перенести дверной проём в несущей стене - только если это не дверь в кухню с газом
• Установить дополнительное окно в стене - если не нарушает несущую конструкцию
• Сделать антресоль - но не больше 40% от площади комнаты
• Перенести или убрать санузел - если не нарушает стоки и вентиляцию

Важно: даже если вы делаете что-то «маленькое», нужно соблюдать нормы. Например, кухня не может быть меньше 5 кв. м. Если вы уменьшили её до 4,5 - это уже нарушение. И даже если вы не трогали стены, но перенесли кухню в коридор, где раньше была кладовка - это тоже требует согласования.

Что категорически запрещено

Некоторые действия - это не просто нарушение. Это угроза безопасности всего дома. Вот что нельзя делать ни при каких обстоятельствах:

• Сносить или делать проём в несущей стене - даже если вы думаете, что она «не несёт»
• Объединять кухню с газовой плитой с гостиной - это запрещено законом
• Превращать балкон или лоджию в часть жилого помещения без утепления и усиления
• Ликвидировать кухню без окна - так называемые «тёмные кухни» запрещены
• Закрывать или переносить вентиляционные шахты - даже если они вам мешают
• Строить лестницы, подиумы или пандусы внутри квартиры
• Делать антресоль больше 40% от площади комнаты
• Менять расположение мусоропровода или его крышки

Многие думают: «Я же не трогал стены, просто перегородку снес». Но если эта перегородка была частью системы вентиляции - вы нарушили закон. Или если вы перенесли санузел в зону над соседями снизу - вы нарушили гидроизоляцию. Жилищная инспекция проверяет не только то, что видно, но и то, что скрыто.

Как согласовать перепланировку в 2025 году

Процесс теперь выглядит так:

1. Определите, нужен ли проект. Если вы просто убираете перегородку между комнатами и не трогаете санузел или газ - можно обойтись эскизом. Если есть несущие стены, санузел, газ или перенос инженерных систем - нужен проект от лицензированной организации.
2. Соберите документы. Вам понадобятся: паспорт, свидетельство о собственности, согласие всех собственников (если квартира в долевой собственности), технический паспорт БТИ (для старых квартир) или план из Росреестра (для новостроек).
3. Подайте заявление. Через МФЦ или Госуслуги. С 23 апреля 2025 года обязательное требование - прикладывать план БТИ (или Росреестра) как основу для изменений. Без него документы не примут.
4. Ждите решения. Обычно - от 1 до 3 месяцев. Если требуется экспертиза (например, при работе с несущими стенами) - до 6 месяцев.
5. Выполняете работы. Только после получения разрешения. Никогда не начинайте до согласования - даже если «всё просто».
6. Вызываете комиссию. После работ приходит представитель жилищной инспекции и управляющей компании. Они составляют акт приёмки. Без подписи управляющей компании акт не действителен - это новое требование 2025 года.

Если вы делаете типовую перепланировку - например, по проекту из каталога МНИИТЭП - процесс ускоряется. Эти проекты уже проверены и утверждены. Вы просто выбираете готовый вариант и подаёте его в инспекцию.

Сколько стоит и сколько времени занимает

Стоимость зависит от сложности:

• Эскиз - от 3 000 до 8 000 рублей
• Проект с экспертизой - от 15 000 до 50 000 рублей
• Получение технического паспорта БТИ - 3 000-5 000 рублей
• Получение плана из Росреестра - 500-1 500 рублей
• Экспертиза несущих конструкций - от 20 000 рублей

Время: от 1 месяца (если всё просто и документы в порядке) до 6 месяцев (если нужно проводить экспертизу или управляющая компания затягивает согласование).

Если вы не хотите тратить время - можно воспользоваться услугами компаний, которые делают всё «под ключ». Они берут на себя сбор документов, согласование, подачу заявок. Стоят они дороже - от 60 000 до 120 000 рублей - но процесс занимает 1-2 месяца вместо 3-6. Таких компаний в Москве стало больше - их число растёт на 7-10% в год.

Что будет, если не согласовать

Если вы сделали перепланировку без разрешения, вас могут оштрафовать. По статье 7.21 КоАП РФ - штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Но это не самое страшное.

Суд может потребовать вернуть квартиру в прежнее состояние. Если вы убрали стену, объединили кухню с гостиной и поставили газовую плиту - вас заставят восстановить всё. Стоимость восстановления может в 5-10 раз превышать стоимость самой перепланировки.

Если вы продадите квартиру с незаконной перепланировкой - покупатель может расторгнуть сделку. Росреестр не зарегистрирует сделку, если в кадастровом плане не совпадает реальное состояние с техническим паспортом. Это значит: вы не сможете продать, подарить или оформить ипотеку.

Согласно данным Московской жилищной инспекции, в 2024 году более 60% проверок выявили незаконные перепланировки. Чаще всего - объединение кухни с гостиной в домах с газом. Это самая распространённая ошибка.

Тренды 2025 года и что ждать в будущем

В 2025 году акцент сместился с «можно ли» на «насколько безопасно». Появились новые требования:

• Обязательное указание в проекте, как изменится вентиляция
• Требование к управляющим компаниям подписывать акт приёмки - они теперь несут ответственность
• Планы из Росреестра обязательны для новостроек - БТИ больше не подойдёт

К 2027 году, по прогнозам экспертов, в законы добавят требования к энергоэффективности. Будут проверять, какие материалы вы использовали, насколько хорошо утеплили стены, есть ли термопанели. Перепланировка станет не просто вопросом планировки, а частью экологической политики города.

Хорошая новость: для простых случаев - объединение комнат, убирание перегородок, увеличение жилой площади за счёт кладовок - процедура стала проще. Больше не нужно судиться. Главное - не пропустить документы. Статистика Росреестра показывает: в 2024 году число узаконенных перепланировок выросло на 12% - люди стали более осведомлёнными.

Что делать, если вы уже сделали перепланировку

Если вы уже сделали всё, но не согласовали - не паникуйте. Есть два пути:

• Узаконить. Если изменения не нарушают безопасность - подаёте документы на узаконивание. В 2025 году это возможно без суда.
• Восстановить. Если инспекция выявила нарушение, которое нельзя узаконить - придётся вернуть всё как было. Это дорого, но лучше, чем штраф и невозможность продать квартиру.

Не ждите, пока вас найдут. Лучше подать документы самому - так вы избежите штрафа и сохраните права на квартиру.