Машино-место и кладовая: как оформить права собственности в 2026 году

Почему важно оформить машиноместо и кладовую в собственность

Вы купили квартиру, а вместе с ней - машиноместо или кладовую. Но если вы не оформили на них отдельные права собственности, то формально они вам не принадлежат. Это не просто бюрократия - это реальный риск. Представьте: сосед продает свою долю в общей собственности, и новый владелец решает забрать вашу кладовую, потому что «она не прописана». Или вы хотите взять ипотеку под залог машиноместа - банк откажет, потому что нет документа, подтверждающего, что вы его собственник.

С 1 января 2017 года всё изменилось. До этого машиноместа и кладовые считались просто долями в общей собственности - как стены или лестницы в подъезде. Теперь они - отдельные объекты недвижимости. И вы можете получить на них свидетельство о праве собственности, как на квартиру. По данным Росреестра, с 2017 по 2025 год зарегистрировано более 1,2 миллиона машиномест и 450 тысяч кладовых. Это значит, что большинство людей уже поняли: без оформления - никакой защиты.

Чем отличается машиноместо от кладовой

На первый взгляд - оба объекта в подвале или на парковке. Но по закону они разные.

Машиноместо - это место для автомобиля. Оно должно быть не меньше 5,3 метра в длину и 2,5 метра в ширину. Границы должны быть четко обозначены: бордюром, разметкой или столбиками. Это требование прописано в СП 113.13330.2016. Если у вас просто «место между двумя столбами» - это не машиноместо по закону. Такие объекты часто вызывают споры, особенно в домах, построенных до 2017 года.

Кладовая - это помещение для хранения. Минимальная площадь - 3,5 кв.м., высота потолков - не менее 2,2 метра. Это требование из СНиП 31-01-2003. Кладовые чаще всего проектировались как отдельные ячейки - и именно поэтому их проще оформить. У них нет сложных требований к размерам, как у машиномест, и редко возникают споры с соседями.

Эксперты отмечают: оформить кладовую проще в 2-3 раза. По опросу «Недвижимость.РФ» в январе 2025 года, 62,3% людей, оформлявших машиноместа, столкнулись с трудностями. А для кладовых - только 28,7%. Почему? Потому что машиноместа чаще требуют выдела доли из общей собственности - а это суды, замеры, уведомления соседей.

Как оформить, если дом построен после 2017 года

Если ваш дом сдали в эксплуатацию после 1 января 2017 года - вам повезло. Процедура простая.

Вам нужно только три документа:

1. Заявление о регистрации права (можно заполнить онлайн на Госуслугах или в МФЦ)
2. Договор купли-продажи или ДДУ (если вы покупали квартиру с машиноместом или кладовой)
3. Акт приема-передачи от застройщика

Госпошлина - 2 000 рублей. Это всё. Никаких технических планов, никаких уведомлений соседей. Дом был построен по современным нормам - границы объектов уже зафиксированы в проекте и внесены в кадастр. Росреестр просто проверяет, что вы - покупатель, и регистрирует право.

Срок - 5 рабочих дней, если подаете через МФЦ. Через Госуслуги - 7 дней. По статистике Росреестра за 2024 год, 93,7% заявок на кладовые и 89,4% на машиноместа в таких домах одобряются без проблем. Всё чисто, без лишних хлопот.

Что делать, если дом старше 2017 года

Здесь всё сложнее. Дома, сданные до 2017 года, не имели четких границ на машиноместа и кладовые. Они были частью общей собственности. И теперь, чтобы выделить их в отдельную собственность, нужно пройти процедуру выдела доли в натуре.

Шаги такие:

1. Заказать технический план у кадастрового инженера. Стоимость - от 5 000 до 15 000 рублей в зависимости от региона. В Перми, например, средняя цена - 8 500 рублей.
2. Уведомить всех собственников в доме. Это делается через публикацию в официальном издании (например, «Вестник муниципального образования») или вывешивание уведомлений на досках в подъездах. Срок - 30 дней.
3. Если никто не возражает - подавать документы в Росреестр: техплан, заявление, паспорт, договор купли-продажи, квитанцию об оплате госпошлины.

Но тут начинаются проблемы. В 42% случаев границы машиноместа не совпадают с проектом. Кто-то перегородил место, кто-то захватил часть соседнего. Тогда приходится идти в суд. Пользователь из Санкт-Петербурга написал на форуме: «Потратил 78 тысяч рублей и пять месяцев - только чтобы определить, где кончается моё место». Это не редкость.

С 4 декабря 2024 года вступил в силу закон № 512-ФЗ - он упрощает выдел машиномест из долевой собственности. Но это не отменяет необходимость техплана и уведомлений. Просто теперь суды реже отказывают, если есть технический план и доказательства, что вы не нарушаете права других.

Сколько стоит оформление и где подавать документы

Стоимость зависит от типа объекта и возраста дома.

Для новых домов (после 2017 г.):

• Госпошлина: 2 000 рублей
• Техплан: не нужен
• Итого: 2 000 рублей

Для старых домов (до 2017 г.):

• Госпошлина: 2 000 рублей
• Технический план: 5 000-15 000 рублей
• Уведомление собственников: 500-2 000 рублей (за публикацию в издании)
• Суд (если есть спор): от 10 000 до 50 000 рублей
• Итого: от 7 500 до 70 000 рублей

Где подавать? Три варианта:

1. МФЦ - самый популярный. В 2024 году 67,3% всех заявлений подавали через МФЦ. Удобно, понятно, без очередей.
2. Госуслуги - если вы уже зарегистрированы и можете подписать документы электронной подписью. Срок регистрации - 7 дней.
3. Росреестр напрямую - только если вы знаете, что делаете. В 2024 году только 8,2% людей выбирали этот путь.

В Перми рекомендуют идти в МФЦ. Там есть специалисты, которые знают, какие документы нужны для старых домов, и помогут заполнить заявление без ошибок.

Чего не стоит делать: 5 распространенных ошибок

1. Не оформлять вообще. Думаете, «всё равно никто не тронет»? А если дом снесут? Или продадут застройщику? Без документа вы не получите ни компенсации, ни права на новое место.
2. Покупать машиноместо без техплана. Если дом до 2017 года - без техплана вы не зарегистрируете право. Даже если застройщик дал вам «договор» - это не юридически значимый документ.
3. Игнорировать уведомления. Если вы не уведомили соседей - Росреестр откажет в регистрации. Это не формальность - это требование закона.
4. Считать, что кладовая - это «бесплатный бонус». В 2025 году средняя стоимость кладовой в Москве - 650 тысяч рублей. В Перми - 350-400 тысяч. Это актив, который можно продать, сдать в аренду, заложить.
5. Пытаться оформить через «юристов за 5 000 рублей». Многие компании обещают «быстро и дешево». Но если техплан сделан неправильно - вы потеряете деньги и время. Лучше довериться кадастровому инженеру с лицензией - проверить можно на сайте Росреестра.

Почему это выгодно - даже если сейчас не нужно

Вы не планируете продавать машиноместо? Не собираетесь брать кредит? Тогда зачем это всё?

Потому что рынок меняется. С 2020 по 2024 год количество ипотечных кредитов под залог машиномест выросло в 3,2 раза. Под залог кладовых - в 1,7 раза. Банки начали их принимать как полноценное обеспечение. Если вдруг понадобится кредит - у вас будет актив, который можно заложить.

Кроме того, ликвидность машиномест выше, чем у кладовых. Средний срок продажи - 98 дней против 142 дней. Это значит, что если вдруг вам понадобится деньги - вы сможете продать машиноместо быстрее.

А ещё: с 1 января 2025 года вступил в силу закон № 45-ФЗ. Теперь для машиномест в старых домах не нужно нотариальное удостоверение сделки. Это сэкономит вам ещё 5-10 тысяч рублей.

Эксперты прогнозируют: к 2027 году 75% машиномест и 88% кладовых будут оформлены в собственность. Если вы не сделаете это сейчас - вы окажетесь в меньшинстве. И, возможно, в будущем - в числе тех, кто не сможет продать, заложить или защитить свой объект.

Что делать прямо сейчас

Если вы купили квартиру в новостройке - соберите договор, акт приема-передачи, паспорт, идите в МФЦ. Заплатите 2 000 рублей - и через 5 дней у вас будет свидетельство.

Если дом старше 2017 года - сделайте три шага:

1. Проверьте, есть ли в техническом паспорте квартиры упоминание о машиноместе или кладовой. Если есть - это хороший знак.
2. Закажите техплан у кадастрового инженера. Не экономьте - выбирайте проверенного специалиста. Список есть на сайте Росреестра.
3. Пойдите в МФЦ. Скажите: «Хочу оформить право на машиноместо/кладовую в доме, введенном в эксплуатацию до 2017 года». Вам подскажут, какие документы нужны именно для вашего случая.

Не откладывайте. Чем дольше вы ждете - тем сложнее становится. Законы меняются, соседи продают квартиры, границы стираются. И однажды вы проснётесь - и обнаружите, что ваше машиноместо уже «не ваше».