Новостройка: юридические риски, договоры и что проверить перед покупкой
Когда вы выбираете новостройка, жильё, которое ещё строится и не имеет официального разрешения на ввод в эксплуатацию. Также известно как объект долевого строительства, это один из самых популярных, но и самых рискованных способов купить квартиру в России. Многие думают, что новостройка — это просто дешевле. Но за низкой ценой могут скрываться задержки, обман, банкротство застройщика или вообще отсутствие разрешений. Вы не покупаете квартиру — вы инвестируете в стройку, где всё может пойти не так.
Ключевой инструмент защиты — это договор долевого участия (ДДУ), официальный документ, который регулирует отношения между покупателем и застройщиком по закону 214-ФЗ. Но просто подписать его — ещё не значит быть в безопасности. Многие застройщики вносят в ДДУ скрытые условия: штрафы за задержку в вашу пользу, но не в их, или требуют доплату за «улучшения», которых не было в рекламе. А если компания обанкротится — вы останетесь без квартиры и без денег, если не застраховали свои вложения. С 2020 года в России действует Регулятор ДДУ, система, которая контролирует движение денег застройщиков и требует страхования ответственности. Но даже с ней есть лазейки: не все застройщики соблюдают правила, а проверить их репутацию — задача, которую большинство покупателей игнорируют.
Что ещё проверять? Не только наличие разрешения на строительство — а его актуальность. Не только лицензию застройщика — а его историю: были ли у него суды, задержки, жалобы. Сколько объектов он сдал в срок? Есть ли у него проектная декларация — и не противоречит ли она договору? А если вы покупаете квартиру в ипотеку — банк уже проверил всё? Не всегда. Банки часто ориентируются только на формальные документы, а не на риски реального строительства. И если вы не знаете, как читать технический план или проверить кадастровый номер земли — вы рискуете получить квартиру на участке, который не может быть застроен.
В этом разделе вы найдёте практические разборы: как не попасться на уловки застройщиков, что делать, если срок сдачи сдвинулся на год, как оспорить незаконную доплату, и почему 70% споров о новостройках проигрываются из-за неверного оформления документов. Здесь — не теория, а реальные кейсы из практики юристов, которые работают с покупателями новостроек в Нижнем Новгороде. Вы узнаете, какие пункты в ДДУ нужно вычеркнуть, какие требования Росреестра часто нарушают, и как получить компенсацию, если стройка «зависла».
